Bảng giá đất lần đầu của TP HCM, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026, được đề xuất giữ nguyên mức giá cao nhất 687 triệu đồng mỗi m², thay vì điều chỉnh tăng theo kết quả khảo sát của đơn vị tư vấn.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM vừa hoàn thiện dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu theo quy định mới. Theo nội dung dự thảo, mức giá trần 687 triệu đồng mỗi m² tiếp tục được áp dụng cho ba tuyến đường trung tâm gồm Nguyễn Huệ, Lê Lợi và Đồng Khởi.
Bên cạnh đó, nhiều tuyến đường lớn khác tại khu vực trung tâm cũng được giữ nguyên giá đất cơ sở, như Cao Thắng ở mức 262 triệu đồng mỗi m²; các tuyến Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai và Võ Văn Tần ở mức 267 triệu đồng mỗi m².
Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất cũng đề xuất điều chỉnh tăng tại một số tuyến trung tâm. Cụ thể, các tuyến Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh và Đinh Thiên Hoàng (phường Sài Gòn) dự kiến tăng 32-36%. Tại phường Bến Thành, các tuyến Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám và Phạm Ngũ Lão có thể tăng từ 19-27%.
Ở phường Tân Định, giá đất tại các tuyến Huỳnh Khương Ninh, Hoàng Sa, Trần Khánh Dư, Trần Khắc Chân và Trần Nhật Duật được đề xuất tăng trong khoảng 30-40%.
Ngược lại, giá đất tại các khu vực ven đô như Bình Chánh, Bình Hưng, Hóc Môn và Nhà Bè hầu như không có biến động. Riêng huyện Cần Giờ cũ là địa bàn ghi nhận nhiều điều chỉnh hơn, với mức tăng phổ biến gần 10-20%. Đoạn từ Cầu Đò Đồng Hòa đến Duyên Hải được đề xuất tăng từ 6,9 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng mỗi m², tương đương khoảng 20,3%; đoạn từ Bến Đò Đồng Tranh đến Duyên Hải tăng 20,7%.
Ngoài ra, các tuyến đường quan trọng kết nối khu dân cư và cảng biển như Duyên Hải – Tắc Xuất, Tắc Xuất – Giồng Cháy đều dự kiến tăng trên 20%. Một số tuyến khác như Rừng Sác đoạn Phà Bình Khánh tăng 11,7%, tuyến Tam Thôn Hiệp – Rừng Sác điều chỉnh tăng 19%.
Theo dự thảo, bảng giá đất lần này được phân chia thành ba khu vực: khu vực 1 là TP HCM cũ, khu vực 2 là Bình Dương và khu vực 3 là Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong đó, khu vực 1 ghi nhận mức giá cao nhất hơn 687 triệu đồng mỗi m², tập trung tại các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi, với hệ số điều chỉnh tối đa 1,56 lần. Khu vực 2 có giá cao nhất hơn 89 triệu đồng mỗi m² tại các tuyến Yersin và Bạch Đằng, với hệ số tăng tối đa gấp 8 lần so với Quyết định 63/2024. Khu vực 3 đạt mức cao nhất 149 triệu đồng mỗi m² tại đường Thùy Vân, với hệ số tăng tối đa 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.
Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết, tại khu vực TP HCM cũ, dữ liệu giá đất đã tương đối đầy đủ nên bảng giá ít biến động. Nhiều tuyến đường hiện vẫn được giữ ở mức thấp hơn khoảng 40% so với đề xuất của đơn vị khảo sát. Chẳng hạn, đường Hàm Nghi được tư vấn đề xuất giá 654 triệu đồng mỗi m² nhưng dự kiến chỉ giữ ở mức 429 triệu đồng; đường Cao Bá Quát được đề xuất 294 triệu đồng mỗi m² nhưng giá dự kiến là 215 triệu đồng.
Theo đánh giá của Sở, nhìn chung bảng giá đất dự kiến vẫn thấp hơn khoảng 20-30% so với mức mà đơn vị tư vấn đề xuất.
Đối với khu vực Bình Dương cũ, bảng giá mới được đề xuất điều chỉnh mạnh hơn, với mức tăng phổ biến từ 50-70%. Tại phường Đông Hòa, các tuyến Nguyễn An Ninh – Nguyễn Thái Học, Quốc lộ 1K, Trần Hưng Đạo tăng 58-60%. Phường Dĩ An ghi nhận các tuyến Cô Bắc, Cô Giang, Nguyễn Thái Học và Đại lộ Độc Lập tăng 58-68%. Tại phường Thủ Dầu Một, các tuyến Ngã 6 – Đại lộ Bình Dương, Nguyễn Tri Phương – Cầu Ông Kiệm tăng 71%, trong khi một số tuyến như Phan Đình Giót, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo tăng nhẹ hơn, khoảng 14-20%.
Theo Sở, nguyên nhân chính của việc điều chỉnh mạnh giá đất tại Bình Dương cũ là do cập nhật lại giá tái định cư. Các tuyến có bố trí tái định cư trước đây được xác định ở mức giá cao, trong khi các tuyến khác thấp hơn, tạo ra sự chênh lệch lớn. Việc cập nhật dữ liệu mới giúp cân bằng lại mặt bằng giá, dù vẫn thấp hơn so với mức giá tái định cư trước đó. Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, giá đất cũng được điều chỉnh nhưng với mức tăng thấp hơn, do giá thực tế vốn đã cao và trước đây hệ số điều chỉnh chủ yếu tập trung vào các tuyến trung tâm.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh và đất thương mại dịch vụ, bảng giá mới được xây dựng theo hướng khuyến khích đầu tư, đặc biệt tại khu vực Bình Dương với nhiều khu công nghiệp và Bà Rịa – Vũng Tàu có lợi thế phát triển du lịch. Một số loại đất đặc thù như sân golf, bãi logistics, cửa hàng xăng dầu được áp dụng mức giá bằng 50-70% giá đất thương mại dịch vụ hoặc 30-50% giá đất sản xuất kinh doanh, tùy từng khu vực.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM nhấn mạnh, bảng giá đất mới được xây dựng trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của từng khu vực, đồng thời đóng vai trò là công cụ quản lý và điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Việc áp dụng theo Luật Đất đai 2024 cũng nhằm đảm bảo tính công bằng, khi các trường hợp được bố trí tái định cư hoặc giao đất không qua đấu giá đều áp dụng chung một khung giá, thay vì xác định theo giá cụ thể như trước.
Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, các giao dịch mua bán, đặc biệt đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, sẽ chịu tác động trực tiếp.
Từ ngày 1/7, TP HCM mới gồm 168 đơn vị hành chính cấp xã sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất áp dụng từ năm 2026 được xem là cơ sở quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo quy định của luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay cho chu kỳ 5 năm như trước.
Đối với người dân, trong trường hợp giao dịch đất đai có mức giá thỏa thuận thấp hơn bảng giá công bố, cơ quan quản lý đất đai có thể yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của giao dịch. Ngay cả khi giao dịch được xác định hợp pháp, các khoản thuế và phí vẫn được tính dựa trên mức giá tối thiểu trong bảng giá đất.