Hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang thổ cư tại khu vực Bình Dương trước sáp nhập được xác định là nhóm chịu ảnh hưởng rõ nét nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM dự kiến áp dụng từ năm 2026, trong khi tác động đến doanh nghiệp được đánh giá là hạn chế.
Hiện Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang tổ chức lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất mới, dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2026. Theo nội dung dự thảo, hệ số giá đất tại khu vực trung tâm TP HCM trước sáp nhập tăng tối đa 1,56 lần; địa bàn Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 8 lần; còn khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ tăng tối đa 3,78 lần.
Cơ quan này cho biết có 12 nhóm đối tượng có thể chịu ảnh hưởng từ việc điều chỉnh bảng giá. Trong đó, nhóm hộ dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương trước sáp nhập chịu áp lực lớn nhất, do giá đất mới tại khu vực này dự kiến tăng mạnh, có nơi gấp 8 lần hiện tại. Tuy nhiên, Sở nhận định tác động tổng thể không quá lớn vì bảng giá mới được xây dựng tiệm cận với mặt bằng giá phổ biến trên thị trường.
Tại khu vực TP HCM cũ, bảng giá dự kiến không làm biến động đáng kể các khoản chi phí hành chính. Giá đất ở tại Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh gần như giữ nguyên, trong khi giá đất nông nghiệp được đề xuất tăng khoảng 50-70%, nhằm cân đối nghĩa vụ tài chính của người dân. Tương tự, các xã, phường thuộc khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu trước đây được đánh giá chịu tác động không lớn, do mức điều chỉnh cao nhất chỉ ở khoảng 3,78 lần.
Theo Sở, nhóm được bố trí tái định cư và các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá cũng chịu ảnh hưởng, do bảng giá mới sử dụng mức giá thị trường để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Việc điều chỉnh này có thể làm thay đổi số tiền chênh lệch mà người dân phải nộp.
Ngược lại, các nhóm thuê đất trả tiền hàng năm, nộp lệ phí quản lý và sử dụng đất, cũng như hộ nghèo, gia đình chính sách được xác định ít chịu tác động, bởi các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất hiện hành vẫn tiếp tục được áp dụng.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, Sở đánh giá nhóm này hầu như không bị ảnh hưởng, do tiền sử dụng đất đối với các dự án thương mại vẫn được xác định theo phương pháp thặng dư, không phụ thuộc vào bảng giá đất. Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại và dịch vụ cũng không chịu áp lực chi phí lớn trong ngắn hạn, khi các khoản thuế liên quan như tiền thuê đất hàng năm và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được giữ ổn định đến hết năm sau, trước khi phát sinh tác động gián tiếp.
Bảng giá đất mới được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, các giao dịch mua bán, đặc biệt với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp.
Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định bảng giá đất mới được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường, nhằm tăng tính minh bạch và hạn chế tình trạng tồn tại “hai giá”. Đồng thời, bảng giá cũng có cơ chế khuyến khích đầu tư vào khu công nghiệp tại Bình Dương cũ và phát triển du lịch tại Bà Rịa – Vũng Tàu trước sáp nhập, với mức giá chỉ bằng khoảng 30-70% so với đất thương mại, dịch vụ.
Tuy vậy, một số ý kiến chuyên môn cho rằng phạm vi tác động thực tế của bảng giá đất mới có thể rộng hơn dự báo. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định bảng giá mới góp phần tạo sự công bằng cho các trường hợp bị thu hồi, đền bù đất, song lại tạo áp lực lớn về chi phí đối với các hộ sở hữu đất nông nghiệp có nhu cầu tách thửa hoặc chuyển sang đất ở.
Ông Kiên dẫn ví dụ tại huyện Cần Giờ, với một thửa đất diện tích 230 m2, trước đây giá đất ở là 1 triệu đồng mỗi m2, đất nông nghiệp 192.000 đồng mỗi m2, dẫn đến chi phí thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Theo bảng giá dự kiến, số tiền thuế phải nộp lên tới 2,25 tỷ đồng, cao gấp 12 lần so với trước.
Theo ông, mức chi phí này khiến nhiều hộ gia đình khó thực hiện chuyển đổi đất hợp pháp, có nguy cơ làm đất bị bỏ hoang hoặc phát sinh xây dựng trái phép. Tình trạng thiếu quỹ đất hợp pháp có thể đẩy giá nhà ở tăng cao, khiến giao dịch tập trung vào nhóm nhà đầu tư, trong khi người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận.
Trong khi đó, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng bảng giá đất mới của TP HCM không chỉ ảnh hưởng đến người dân mà còn tác động tới doanh nghiệp bất động sản. Theo viện này, giá đất điều chỉnh tăng sẽ làm chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất cao hơn, kéo theo chi phí phát triển dự án gia tăng.
VARS IRE nhận định các doanh nghiệp quy mô lớn có thể xoay xở nhờ tiềm lực tài chính, song doanh nghiệp nhỏ dễ đối mặt nguy cơ chậm tiến độ hoặc phải tạm hoãn triển khai dự án do chi phí đầu vào tăng. Hệ quả có thể là nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, thị trường vận hành theo nguyên tắc “nước lên thuyền lên”, khi giá đất tăng sẽ kéo theo sự thay đổi của các nghĩa vụ tài chính liên quan. Những cá nhân, tổ chức đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường được dự báo chịu tác động mạnh, đặc biệt tại các khu vực có mức điều chỉnh bảng giá cao so với khung giá trước đây, tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu nại và tranh chấp.